Como escolher um terreno para posto de combustíveis?

O terreno para montar um posto de combustível pode ser de propriedade do futuro investidor, pode ser adquirido especificamente para a construção, ou ainda locado por um período mínimo de dez anos.

Em nossa experiência, mais de 12 anos como assessor comercial de companhia distribuidora de combustíveis e de serviços prestados à redes e proprietários de postos, estamos relacionando os passos, considerados como os mais importantes, nesse primeiro momento do empreendimento. A pergunta mais ouvida por nós, nesse início é:

Como escolher um terreno para posto de combustíveis? Quais os critérios fundamentais para escolha de um terreno?

Segue então uma lista dos principais aspectos a serem considerados pelos candidatos a dono de postos revendedores.

Fluxo nas vias

Quanto maior o fluxo de veículos na via, obviamente, maior será a expectativa de venda futura. Essa previsão de venda definirá o tamanho físico do posto e também o investimento necessário para a construção do mesmo.

Uma localização com um pequena quantidade de fluxo, torna o futuro posto inviável. Até então não existe uma fórmula matemática para calcular a venda do posto com base no fluxo de veículos da rua ou estrada. Quem sabe nossos pesquisadores acadêmicos podem responder assertivamente essa questão em um futuro próximo.

Mesmo as grandes companhias distribuidoras valem-se de dados de vendas de postos próximos e da experiência adquirida por seus assessores para definir a expectativa de venda futura do posto em determinado local. Dessa forma, o interessante é o apoio de pessoal experiente para definir se a venda em seu terreno é suficiente para realizar lucro.

Se precisar de auxílio para definir a expectativa de venda futura de um posto em seu terreno ou para escolher um terreno em sua cidade, podemos prestar assessoria para analisar a viabilidade.

Localização do posto

Um terreno central em relação a cidade, ou numa entrada ou saída de bairro, são de longe os locais mais desejados pelas companhias distribuidoras de combustíveis, pois as mesmas

visam o maior volume de vendas mensais. A proximidade com outros postos, também é vista nesse momento, normalmente a legislação municipal estabelece um raio mínimo de distância entre postos, comumente não inferior a 500 metros. Além disso a distância do posto entre locais de aglomeração de pessoas como igrejas, hospitais e escolas também fazem parte da legislação de seu município.

É importante buscar informações sobre o volume de venda mensal na região, e quantos postos já dividem o mesmo volume. Para que um posto seja interessante para grandes distribuidoras, o ideal é que esse resultado não seja inferior a uns 150 mil litros mensais. Contudo existem casos de postos familiares bem sucedidos com volumes inferiores a esse.

Acessos ao posto

O terreno preferencial é aquele localizado em esquinas. A quantidade de acessos se torna maior, facilitando que o usuário acesse o posto a partir de qualquer ponto. Terrenos em meio de quadra não são eliminatórios, mas por possuírem uma frente única, precisam de uma frente mínima de uns quarenta metros. Para postos de estrada é recomendado uma testada de no mínimo 80 metros.

Área do terreno

A área necessária para o negócio, normalmente é definida no plano diretor de cada cidade como uma área mínima. Quando não existir no plano diretor, uma área mínima, devesse considerar, a facilidade de acesso e o fluxo como critérios fundamentais, pois um projeto enxuto com áreas de próximas a 600m2 pode reduzir custos, e áreas sem utilização rentável.

Licenciamentos e viabilidade

Se for adquirir o terreno, tenha dois grandes cuidados, solicite o atestado de viabilidade econômica para posto de combustível para esse terreno, isso é uma declaração da prefeitura dizendo que na visão da mesma não existem impeditivos para construção de um posto de combustível naquele local.

Verifique se na legislação da prefeitura, plano diretor ou código de obras, se não é mencionado um “EIV” (estudo de impacto de vizinhança), como exigência, pois só com a aprovação do mesmo a viabilidade terá valor. É comum que o EIV seja pedido apenas durante a etapa de aprovação do projeto de construção. O segundo grande cuidado é que seja solicitada a licença prévia, junto a instituição responsável pelo meio ambiente no estado.

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2 comments

  1. Boa noite, queria saber o lucro médio do posto revendedor no Brasil. Tanto o lucro bruto, quanto o líquido. E como faço para encontrar esse lucro?

    1. Alessandro,
      imagino que você esteja fazendo um estudo para a universidade, correto? O lucro médio do revendedor em todo Brasil não é o tipo de informação com pertinência para um proprietário de posto de combustível, já que a margem de contribuição (Valor das Vendas – Custos Variáveis) é uma informação que varia para cada região, cidade e até mesmo bairro, e, na maioria dos casos, os donos de postos possuem uma atuação regionalizada.

      Outros fatores que alteram a lucratividade dos postos revendedores de combustíveis são: existência de loja de conveniência, padaria, troca de óleo, lavagem, borracharia, atuação por 24 horas, entre outros. Dessa forma, só existe uma maneira para você ter o lucro médios dos postos revendedores brasileiros, conseguindo que cada um dos proprietários desses postos lhe dê essa informação.

      Entretanto, existe uma maneira “estimada” de obter essa informação, você ficará limitado apenas a venda de combustível e o preço não será completamente realista, e os dados de preços estarão relativamente defasados. Vou explicar durante a exposição dos passos:

      1 – Obtenha as informações de vendas mensais de vendas de combustíveis em todo o Brasil nessa página http://dados.gov.br/dataset/vendas-combustiveis, lembre que cada m3 equivale a 1000 litros. Essa informação é dada por estado, você não consegue filtrá-la apenas por cidade.

      2 – Entre em http://www.anp.gov.br/preco/ e colete os valores de compra e venda por estado de cada um dos combustíveis para uma das nossas unidades federativas. Aqui você também conseguirá o número de postos em que os preços foram coletados. Note que os preços são apenas dos últimos dias, os valores de compra do combustível nem sempre estão disponíveis, e somente as principais cidades de cada estado são monitoradas. Então você terá uma estimativa muito superficial pois postos de interior não tem os preços listados na ANP!!

      3 – Cruze os dados coletados e faça a média desses valores. São algumas horas de trabalho para conseguir concluir essa tarefa, então teremos que deixar essa atividade para você.

      Caso você conclua seu estudo, por favor, venha compartilhar essa informação conosco.

      Espero que essas informações lhe ajudem.

      Boa sorte e sucesso!
      Eduardo Scherer

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